Wohnungskonzerne enteignen: Berlin zahlt 16 Milliarden für alte Wohnungen

Berlin will Wohnungskonzerne enteignen – und zwar in einem Ausmaß, das es in der Bundesrepublik noch nie gegeben hat. Linke, Grüne und SPD haben sich am 17. Oktober 2026 in ihrem Sondierungspapier darauf verständigt, private Wohnungsunternehmen ab 10.000 Wohnungen per Gesetz zu vergesellschaften. Rund 160.000 Wohnungen sollen so „der Marktlogik entzogen“ werden, die Entschädigung soll bei 16 Milliarden Euro gedeckelt sein. Das Problem: Keine einzige neue Wohnung entsteht dadurch – und die Rechnung zahlt am Ende ein Land, das schon heute mit rund 69 Milliarden Euro in der Kreide steht.

Inhaltsverzeichnis

• Was haben Linke, Grüne und SPD genau vereinbart?
• Darf Berlin Wohnungskonzerne enteignen?
• Reichen 16 Milliarden Euro – oder wird es viel teurer?
• Wer zahlt die Rechnung?
• Schafft die Enteignung auch nur eine neue Wohnung?
• Was lehrt Berlins eigene Geschichte?
• Was jetzt passieren müsste

Was haben Linke, Grüne und SPD genau vereinbart?

Vier Wochen nach der Abgeordnetenhauswahl vom 20. September 2026 legten die drei Parteien ihr gemeinsames Sondierungspapier vor. Die Linke war mit 25,7 Prozent stärkste Kraft geworden, die SPD fuhr mit 12,1 Prozent ihr historisch schlechtestes Ergebnis ein (tagesschau, 17.10.2026). Trotzdem soll nun ausgerechnet das Kernprojekt der Linken zur Regierungslinie werden.

Im Kapitel „Vergesellschaftung“ heißt es wörtlich, die Anwendung von Artikel 15 Grundgesetz sei „ein Beitrag zum Ausbau des kommunalen Wohnungsbestands“. Die Eckpunkte:

• Betroffen sind private Unternehmen mit mehr als 10.000 Wohnungen in Berlin; 10.000 Wohnungen dürfen sie als „Selbstbehalt“ behalten.
• Genossenschaften, gemeinwohlorientierte Akteure und Wohnungen, die nach dem 1. Januar 2021 gebaut wurden oder noch gebaut werden, sind ausgenommen.
• 2027 soll ein Finanzierungskonzept stehen, Mitte 2028 das Gesetz ins Abgeordnetenhaus kommen. Die Überführung greift erst ein Jahr nach Verkündung – also frühestens 2029.
• Die Entschädigung wird „bei 16 Mrd. Euro unter der Maßgabe gedeckelt, dass die fiskalische Tragfähigkeit gewährleistet wird“.

Gegenüber dem Volksentscheid von 2021, der Konzerne schon ab 3.000 Wohnungen treffen wollte, ist die Schwelle damit deutlich höher. Linke und Grüne kamen der SPD hier entgegen (Deutschlandfunk, 17.10.2026). Entschieden ist noch nichts: Die Grünen (kleiner Parteitag) und der SPD-Landesvorstand wollen laut tagesschau am Montag entscheiden, die Linke erst auf einem Parteitag am 31. Oktober. Koalitionsverhandlungen könnten Anfang November beginnen.

Darf Berlin Wohnungskonzerne enteignen?

Formal nennen die Parteien ihr Vorhaben „Vergesellschaftung“ und schließen eine „Enteignung nach Artikel 14 GG“ ausdrücklich aus. In der Sache ist es dennoch genau das: Eigentümer verlieren ihre Wohnungen per Gesetz und gegen ihren Willen. Selbst tagesschau und Deutschlandfunk schreiben ohne Umschweife, die Konzerne sollten „gegen eine Entschädigung enteignet werden“.

Die Rechtsgrundlage ist Artikel 15 Grundgesetz: „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum […] überführt werden.“ Dieser Artikel ist seit 1949 nie angewendet worden. Es gibt keine einschlägige Rechtsprechung – Berlin würde Versuchskaninchen spielen, und zwar mit Steuergeld.

Eine vom Senat eingesetzte Expertenkommission kam im Juni 2023 mehrheitlich zu dem Ergebnis, ein solches Gesetz sei grundsätzlich möglich und die Entschädigung dürfe unter dem Marktwert liegen. Drei Mitglieder widersprachen in einem Sondervotum: Ausgangspunkt müsse stets der Verkehrswert sein. Genau an dieser Frage dürfte das Projekt später vor Gericht stehen.

Dazu kommt Gegenwind aus Berlin-Mitte. Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) kündigte am 16. Oktober ein Investitionsschutzgesetz an, das Vergesellschaftungen verhindern soll. Eine Vergesellschaftung sei „teuer und rechtlich wie wirtschaftlich hochproblematisch“ und schaffe „keine einzige Wohnung“, sagte sie laut dpa (n-tv/dpa, 16.10.2026). Die Federführung liegt beim Bundesinnenministerium. Bemerkenswert: Die Berliner SPD unterschreibt einen Tag später genau das, was ihre eigene Bundesministerin verhindern will.

Reichen 16 Milliarden Euro – oder wird es viel teurer?

Die 16 Milliarden klingen nach viel Geld – und sind doch auffällig knapp bemessen. Teilt man den Deckel durch die rund 160.000 betroffenen Wohnungen, landet man bei etwa 100.000 Euro pro Wohnung (eigene Rechnung).

Zum Vergleich: Im September 2021 kauften die landeseigenen Gesellschaften HOWOGE, degewo und berlinovo rund 14.750 Wohnungen und etwa 450 Gewerbeeinheiten von Vonovia und Deutsche Wohnen – für rund 2,46 Milliarden Euro (Senatsverwaltung für Finanzen). Das sind rechnerisch rund 167.000 Euro je Wohnung. Berlin selbst hat also vor fünf Jahren freiwillig deutlich mehr bezahlt, als es jetzt per Gesetz zahlen will.

Noch deutlicher wird es mit den Zahlen des Berliner Rechnungshofs. Er rechnete im Februar 2024 mit dem von Vonovia ausgewiesenen Verkehrswert von 2.868 Euro pro Quadratmeter und einer Durchschnittsgröße von 61 Quadratmetern. Das ergibt rund 175.000 Euro je Wohnung. Der 16-Milliarden-Deckel läge damit gut 40 Prozent unter diesem Wert (eigene Rechnung auf Basis der Rechnungshof-Zahlen).

Je weiter die Entschädigung unter dem Marktwert liegt, desto größer wird das Risiko, vor Gericht zu scheitern – das sagt nicht Blaues Echo, sondern der Rechnungshof selbst. Die amtliche Kostenschätzung des Senats von 2019 nannte für damals rund 243.000 Wohnungen 28,8 bis 36 Milliarden Euro, zuzüglich Nebenkosten. Wer heute mit 16 Milliarden plant, rechnet sich das Projekt schön.

Was der Rechnungshof konkret warnt

Die Prüfer spielten vier Entschädigungsvarianten durch. Ihr Befund: Schon ab 11 Milliarden Euro entstehen bei der neuen Anstalt öffentlichen Rechts strukturelle Defizite. Bei 29 Milliarden wären in den ersten zehn Jahren durchschnittlich rund 700 Millionen Euro Zuschuss pro Jahr nötig, bei 36 Milliarden rund eine Milliarde. Alternativ müssten die Mieten steigen – bei 29 Milliarden auf rund 12,10 Euro pro Quadratmeter, 69 Prozent über dem Berliner Mietspiegel 2023. Das Fazit der Behörde ist unmissverständlich: Sie sieht „keine Möglichkeit, eine Vergesellschaftung mit vertretbaren Risiken umzusetzen“.

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Wer zahlt die Rechnung?

Berlin ist kein reiches Land, das sich Experimente leisten kann. Der Schuldenstand lag Ende 2025 vorläufig bei rund 69,1 Milliarden Euro (Senatsverwaltung für Finanzen). Für 2026 rechnet der Senat mit einem Finanzierungsdefizit von knapp 4,6 Milliarden Euro (Senatspressemitteilung, 01.09.2026). Laut Stabilitätsbericht 2025 liegt die Pro-Kopf-Verschuldung seit 2024 wieder über dem Schwellenwert des Stabilitätsrats – geplant sind für 2026 rund 18.100 Euro je Einwohner, mehr als das Doppelte des Länderdurchschnitts.

Das Sondierungspapier weiß das. Es spricht selbst von einer „schwierigen Haushaltslage“ und von „möglichen Verfahren des Stabilitätsrates“. Die Antwort der drei Parteien: Mehreinnahmen von mindestens 400 Millionen Euro pro Jahr, „insbesondere durch Steuer- und Gebührenerhöhungen“, dazu die Forderung nach einer Vermögensteuer und der Abschaffung der Schuldenbremse in ihrer jetzigen Form.

Man muss das zusammendenken: Ein hoch verschuldetes Land will Milliarden für Bestandswohnungen aufnehmen und gleichzeitig Steuern und Gebühren erhöhen. Bezahlen werden das die Berliner Bürger und Betriebe – über Abgaben, über gekürzte Leistungen an anderer Stelle oder über Zinsen, die Generationen tragen. Wie schnell der Staat neue Einnahmequellen erfindet, haben wir zuletzt bei den neuen Steuern auf Zucker und Plastik gesehen.

Schafft die Enteignung auch nur eine neue Wohnung?

Nein. Und das ist der Kern des Problems. Die Mieter in den betroffenen Häusern bekommen einen neuen Vermieter – aber die Familie, die heute verzweifelt eine Wohnung sucht, findet dadurch keine einzige zusätzliche. Hubertz hat es auf den Punkt gebracht: Mit einem zweistelligen Milliardenbetrag „könnte man ganze Stadtteile bauen“.

Stattdessen geht der Neubau in die Knie. Laut Amt für Statistik Berlin-Brandenburg wurden 2025 nur 11.027 Wohnungen fertiggestellt, 28,2 Prozent weniger als 2024. Im reinen Neubau waren es 9.524 Wohnungen nach 14.632 im Vorjahr. Genehmigt wurden 2025 immerhin 13.754 Wohnungen – noch immer weit unter dem Niveau früherer Jahre.

Das Sondierungspapier verspricht 100.000 Baugenehmigungen von 2026 bis 2031 – rund 16.700 pro Jahr. Wer gleichzeitig privaten Investoren signalisiert, dass sie ab einer bestimmten Größe mit dem Verlust ihres Eigentums rechnen müssen, sabotiert dieses Ziel selbst. Die Ausnahme für Neubauten nach 2021 hilft wenig: Wer garantiert einem Investor, dass die nächste Regierung den Stichtag nicht verschiebt? Eigentum, das nur bis auf Widerruf gilt, ist für Kapitalgeber kein Eigentum mehr.

Dazu kommt ein weiterer Webfehler: Laut Papier soll die Eingangsmiete nach der Überführung nicht höher liegen als die Durchschnittsmiete beim bisherigen Eigentümer. Eine Mietsenkung ist also gar nicht versprochen. Die Mieter zahlen im Zweifel dasselbe – nur dass der Staat jetzt zusätzlich Kredite, Sanierungsstau und Verwaltung schultern muss.

Was lehrt Berlins eigene Geschichte?

Die Ironie ist kaum zu überbieten. 2004 verkaufte der Berliner Senat aus SPD und PDS – der Vorgängerpartei der Linken – die landeseigene GSW mit rund 65.700 Wohn- und Gewerbeeinheiten für 405 Millionen Euro an die Finanzinvestoren Cerberus und Whitehall (Goldman Sachs); dazu kamen rund 1,56 Milliarden Euro Schulden, die mit dem Unternehmen übergingen (BBU). Die GSW ging später in der Deutsche Wohnen auf, die heute zu Vonovia gehört. Was Rot-Rot damals verschleudert hat, sollen die Steuerzahler nun teuer zurückholen.

Auch mit dem nächsten großen Wohnungsexperiment scheiterte Berlin. Den rot-rot-grünen „Mietendeckel“ erklärte das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 25. März 2021 für nichtig, weil dem Land die Gesetzgebungskompetenz fehlte. Viele Mieter mussten danach die gesparte Miete nachzahlen. Wer dieselben Fehler mit noch größerem Einsatz wiederholt, betreibt keine Sozialpolitik, sondern Symbolpolitik auf Kosten der Schwächsten.

Dass die Berliner Linke mit fragwürdigen Auftritten Schlagzeilen macht, ist nicht neu – wir haben bereits über die Clan-Affäre auf der Linken-Wahlparty berichtet. Jetzt geht es um mehr: um das Vertrauen in Eigentum in der deutschen Hauptstadt.

Was jetzt passieren müsste

Wohnungsnot löst man mit Wohnungen – nicht mit Eigentümerwechseln. Statt 16 Milliarden Euro auf Kredit in Bestandsimmobilien zu stecken, bräuchte Berlin schnellere Baugenehmigungen, weniger Vorschriften, günstigere Standards und Bauland in kommunaler Hand für Genossenschaften und Familien. Die eigenen Ansätze des Sondierungspapiers wie Genehmigungsfiktionen und Umbau leerer Büros gehen in die richtige Richtung. Sie werden aber entwertet, wenn gleichzeitig das Signal an jeden Investor lautet: Du bist hier nicht sicher.

Auf Bundesebene muss das angekündigte Investitionsschutzgesetz rechtssicher und schnell kommen – ohne Schlupflöcher. Und die SPD muss sich entscheiden, ob sie in Berlin unterschreibt, was ihre Bundesministerin für „hochproblematisch“ hält. Ein Land, das Eigentum nur noch unter Vorbehalt garantiert, verliert Investitionen, Arbeitsplätze und am Ende seine wirtschaftliche Handlungsfähigkeit. Deutschland braucht das Gegenteil: Verlässlichkeit, Bauen und einen Staat, der mit dem Geld seiner Bürger sorgsam umgeht – wie wir es auch beim {A(I_EU, ‚EU-Haushalt‘, False)} fordern.

Zahlen im Überblick

Häufige Fragen

Fazit

Wer Wohnungskonzerne enteignen will, verspricht eine einfache Lösung für ein schweres Problem. Doch die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Ein Land mit 69 Milliarden Euro Schulden und 4,6 Milliarden Euro Defizit will 16 Milliarden Euro für Wohnungen ausgeben, die schon existieren – und riskiert dabei Prozesse, Nachforderungen und das Vertrauen jedes Investors. Der eigene Rechnungshof hält das für nicht vertretbar, die eigene Bundesministerin der SPD auch. Berlin braucht keine Eigentumsexperimente, sondern Kräne, Bauland und schnelle Genehmigungen. Alles andere ist Ideologie auf Pump.

Mehr zum Thema

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Quellen

• Sondierungsergebnis Linke, Grüne, SPD Berlin (PDF, 17.10.2026)
• Rechnungshof von Berlin: Auswirkungen einer Vergesellschaftung auf den Landeshaushalt (PDF, 20.02.2024)
• tagesschau: Linke, Grüne und SPD verkünden Einigung in Berlin (17.10.2026)
• Deutschlandfunk: Linke, Grüne und SPD planen auch Wohnungs-Enteignungen (17.10.2026)
• n-tv/dpa: Bundesbauministerin will Gesetz gegen Vergesellschaftung (16.10.2026)
• Expertenkommission Vergesellschaftung: Abschlussbericht (PDF, 28.06.2023)
• Abgeordnetenhaus: Amtliche Kostenschätzung zum Volksbegehren (PDF, 2019)
• Senatsverwaltung für Finanzen: Geld- und Kreditgeschäft, Schuldenstand
• Senat Berlin: Finanzdefizit 2026 bei 4,6 Milliarden Euro (01.09.2026)
• Stabilitätsbericht 2025 des Landes Berlin (PDF)
• Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Baufertigstellungen 2025
• Senatsverwaltung für Finanzen: Ankauf von 14.750 Wohnungen (2021)
• Bundesverfassungsgericht: Berliner Mietendeckel nichtig (PM 28/2021)
• BBU: Senat stimmt Verkauf der GSW zu (2004)

Bildnachweis Rohmaterial: Wikimedia Commons – „Aussicht Skywalk Marzahn Plattenbau Fassendekoration Jan-Petersen-Straße Berlin-Marzahn 01/02“, Singlespeedfahrer, CC0; „Plattenbau Marzahn“, Ravie, CC0. Symbolbilder, kein Bezug zu einem bestimmten Eigentümer. Grafiken: Blaues Echo.